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负债近2500亿 广州地产大佬面临生死大考

  谁能比广东房企中国奥园话事人郭梓文更“大心脏”?眼下,他的公司正在生死关头,他却能步履轻松。

  单看他最近一次在公众场合露面的精气神,很难想象他的奥园集团正在渡劫,旗下三家上市公司中国奥园、奥园健康、奥园美谷无一幸免,各有各的难。

  9月25日,资不抵债的中国奥园终于迎来复牌。据港交所上市规则,连续停牌超18个月就将被除牌,于2022年4月1日停牌的中国奥园,9月30日就是大限。

  郭梓文在过去近一段时间的奔走有了些许成效,然而对于爆雷的奥园而言,仍看不见未来。

  创业33年,郭梓文或许从未如近两年这般忙碌过。负债近2500亿,处在至暗时刻的奥园,一场生死大考正在来临。

  壹

  郭梓文1964年出生于广州番禺,已年近花甲。2021年奥园危机曝光后,有消息称,郭梓文重回前线,带队寻求化债之法,他负责境外美元债,时任奥园集团副董事长郭梓宁(其胞兄)负责境内债谈判。

  郭梓文为了筹资化债,事必躬亲,据第一财经援引奥园内部人士的说法,“郭梓文亲自去看债务重组的各种细节,即便在疫情最紧张时期,他仍频繁来往于广州、香港,与债权人进行谈判。”

  中国奥园的爆雷其实早有苗头,进入2021年,蓝光发展、阳光100中国、恒大、花样年、当代置业、新力控股等房企流动性危机陆续传出,奥园在拿地和投资上也较以往明显减少。11月,一笔6600万元信托贷款违约的传闻将奥园的危机公之于众。

  自此,郭梓文便开始了自救征程,途径不外乎出售资产、寻求合作、引入战投等。

  如,中国奥园引入恒基地产联席主席李家杰为战略投资者,加上郭梓文通过家族信托认购股份,累计获得10亿港元输血;出售中国奥园位于香港、海外等地的多处资产。

  不同于其他出险房企,引进国资战投是郭梓文为中国奥园选择的主要化债方式,今年以来,奥园旧改引入国资纾困步伐加快:

  1月,翠微村项目获山东能源旗下子公司山东健康入股60%,该项目是中国奥园在珠海主城区最大的旧改项目,预计总体货值逾200亿元;

  2月,中国奥园将奥园健康29.9%股份出售给南粤基金全资持有的Best Discovery International Limited,套现2.56亿港元,7月18日,交易完成,中国奥园持股24.68%,为第二大股东;

  4月,郭梓文找来有国资背景的西安航投科创,奥园与其将在陕西区域的项目展开投资和深度合作;

  两个月后,即6月,郭梓文找来“真金主”,中国奥园和中国黄金旗下中金国测,就位于大本营广州的超千亿货值的旧改项目达成合作,涉及黄埔、荔湾主城区的重点区域,有望明年实现供地。

  郭梓文一改此前激进、大手大脚的运营做派,走稳健的化债路,减少投资、减少拿地、重视现金流测算等。

  在对内上,郭梓文展开了前所未有的整风运动,调整架构,减少管控层级,实行扁平化管理。同时,还对高管团队进行了调整,并请来武捷思做自己的顾问,其在金融圈名声赫赫,擅长债务重组。

  一系列的回血和调整举措,赢得了喘息之机。目前,中国奥园存续的12只共约116亿元公开债务产品上月已全部展期,展期三年,可以说其境内债务压力稍稍缓解。但与此同时,中国奥园眼下共有10只美元债存续(规模31.88亿美元),已全部违约。

负债近2500亿  广州地产大佬面临生死大考

  

  地产界流传着一句话“中国地产看华南,华南地产看粤系”。

  从内地第一家房企深房集团,到招商蛇口、万科、中海、金地、越秀,再到1990年之后一系列民营房企在这里破土而出:

  1992年,杨国强在佛山顺德成立了碧桂园,陈卓林创立雅居乐,许家印从老家河南舞阳钢铁厂辞职刚到深圳。

  1993年,张力和李思廉在40多公里之外的广州成立富力地产,这时,朱孟依创办的合生创展已成规模。

  3年后,即1996年,许家印从鹏达房地产公司退出,另起炉灶组建恒大,至此,地产华南五虎形成队形。

  也是这一年,32岁的郭梓文不再满足只承包和搞活亏损国企的买卖。彼时,郭梓宁任番禺最大国企广东梅山糖业总公司党委委员、党政办主任,下面的房地产公司经营不佳,兄弟俩考虑再三决心联手竞标该业务的承包权,随后筹建金业集团(奥园集团前身)。

  从第一个项目金业别墅花园,到1998年借北京申奥热,推出金业体育花园项目,并借机引进国家体育总局下属的中体产业集团,在北上广多地开发了奥林匹克花园项目,其中广州奥林匹克花园楼盘创造了五销五磬的记录。

  2001年,北京申奥成功,奥林匹克花园项目成为众人竞相追捧的楼盘,郭梓文身价水涨船高。次年,他就上榜福布斯中国100富人榜。

  郭梓文对地产结合体育的打法异常自信,“我是背水一战,旁人认为我做不到,我越要创造奇迹。”

  目前,奥园集团旗下有中国奥园、奥园健康、奥园美谷三家上市公司,其中中国奥园和奥园健康为港股公司,奥园美谷在A股上市。

  2019年奥园健康在港交所挂牌上市,郭梓文(左)敲钟庆祝。 图片来源:视觉中国

  这三家上市平台,除了主营地产开发的中国奥园,奥园美谷已从房地产开发、文旅康养等变身医美,奥园健康主要涉及商业运营、物业管理和智慧社区服务、城市生活服务等。

  中国奥园是奥园系的核心以及地产开发平台,也是奥园系的爆雷点。日前相继复牌的奥园健康和中国奥园已成仙股,股价均在1港元之下;奥园美谷也受中国奥园所累,业绩突陷巨亏泥潭,股票已变成*ST美谷。

  财报显示,2022年中国奥园营业额同比大降62.6%,2021—2022年累亏逾400亿元,今年上半年大幅亏损依旧,达28.96亿元。截至今年上半年,其仍旧是资不抵债,负债2423.53亿元。

房地产危机蔓延它们也被逼入绝境-中国瞭望-万维读者网(电脑版)

  

  郭梓文是从番禺走出来的地产企业家,土生土长的广东人,行事低调神秘,但做派胆大激进,“快快快”据说时常挂在他嘴边。

  追逐热点的中国奥园,在蹭上奥林匹克热点后迅速崛起,然而其间的两次踩坑,也让奥园错过了再上一层楼的机会。

  2003年,郭梓文为了奥园借壳上市,斥资6400万元从湖南出版集团手中买入诚成文化11.3%的股份,并将后者改名奥园发展。殊不知,诚成文化是湖南出版集团从许晴前男友刘波手中购入的,后来证实是个“窟窿很大的壳”,一系列资本倒腾,中国奥园不仅未能上市,反而陷进泥沼。郭梓文遭遇人生第一次滑铁卢。

  随后几年,在郭梓文和奥园沉默于江湖之时,新华南五虎中另外四席起势,其中郭英成的佳兆业拿到“中国第一烂尾楼”广州中诚广场项目,开始了旧改征程;孔健岷的合景泰富抢先奥园于2007年7月在港上市,而且还获得香港四大家族中的李兆基和郭炳江的投资。

  同年10月,中国奥园终于在香港上市,这一年,郭梓文时隔两年再次重回富豪榜,跻身胡润2007房地产富豪榜第28名。

  资本的助力让郭梓文再次喊出“快快快”,中国奥园又开始频繁地并购、拿地、多元化。

  金融危机爆发当年,他决心北上,次年7月奥园斥资3.7元收购北京世纪协润41.33%股份,借此获得长安8号楼盘的操盘权。郭梓文原希望能借进京的第一个项目为奥园在3年内带来超120亿的收入,然而入市两年13亿的销售额,给了他的北伐梦一记重拳。

  铩羽而归的奥园二次归于沉寂。

  2015年,楼市开始了新一轮涨价去库存,中国奥园再次利用高杠杆、高周转的经营发展模式启动扩张战略,业绩也开始大涨。自2015—2019年,其销售额涨了近7倍,土地储备和负债也随之增长,有息负债4年涨了近5倍。

  2019年,中国奥园土地储备规划总建筑面积达到1425万平方米,同年,中国奥园操盘销售金额实现1027.7亿元,正式迈入千亿俱乐部,并挤进中国房企30强。

  不同于其他大佬在房企危机爆发后频繁对外发声,郭梓文自奥园危机后,仅在2021年底坚称“不躺平,要做行业困境中成功突围的典型优等生”。

  中国奥园能频繁获得国资的救助,除了郭梓文积累的资源,就是奥园拥有可观的旧改项目,其拥有的城市更新土储主要集中在大湾区,这是郭梓文手里争取白武士驰援的最有价值筹码。

  据中国奥园官方披露,截至2022年2月28日,奥园正在推进中的城市更新项目有74个,预计可售面积达3100万平方米,合计货值约9000亿元,绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山等五大核心城市。

  或许这也是郭梓文在出席中国奥园与中金国测签约仪式时,如此精神奕奕、笑容满面的原因所在。

  不过,眼下最让他担忧的是境外债务的重组前景。与不少出险房企一样,境外债务的重组成为它们绕不过去的一道门槛,能否获得债权人同意并顺利实施,一切还是未知数。这位广东地产大佬,不得不背水一战。

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