万科和恒大作为先后坐上中国房地产头把交椅的两家企业，代表了行业中两种风格迥异的企业。
时至今日，两家企业一代目掌门人各自的人生境遇，也截然不同：
意气风发的后继者身陷囹圄，被取代者早已相忘于江湖。
当年，恒大接替万科坐上头把交椅之时，人们一度认为它标志了一个时代的结束。
时至今日，当恒大轰然倒塌，人们方知一个高歌猛进的行业步入终焉之刻的真实模样。
一
在当年还未停播的《锵锵三人行》节目中，马未都讲述过一个极致拍马屁的故事。
说有一次他去见一富豪，到了之后富豪在电话中说，不好意思正在健身，马上就到。
只见富豪身穿运动衣，外面披了件大衣，只见他双肩一抖，大衣落下，后面立刻有人将大衣稳稳当当地接住。
随后富豪伸出两根手指，边上便有人将雪茄递上，富豪接过吸了一口，把手往边上一搁，有人就立刻将雪茄接走。
彼时彼刻的场景，有如电影场景般浮夸，直接把马未都给笑喷了。
虽然马未都并未明言此人是谁，但很多人都认为此人与“皮带哥”的传说高度重合。
因为在拍马屁这件事上，许家印实在是贡献了不少令人瞠目结舌的名场面。那些围绕于他周围的马屁，让其他富豪的炫富都显得极其低调。
在恒大集团内部，许家印就是独一无二的存在。
2016年，恒大举办的一场内部篮球赛。恒大高管队与恒大员工队大战四节，最终高管队以45比44险胜员工队，许家印一人在多次投篮不进的情况下，还能拿下30分，赢得本场比赛MVP，成为当时人们津津乐道的话题。
恒大集团自许家印以下，几乎没有人敢出来接受媒体采访。“我要求”三个字，更是成为许家印开会时的口头禅。在恒大的内部讲话中，许家印频频穿着中山装出现在主席台上，发表令人深感人物时空错乱的讲话。
如果是仅限于员工的自觉也就罢了，“皮带哥”最令人错愕的，还是围绕他的马屁早已飞出恒大，直接上天而去。
被人称为“世界铜王”的王文银，作为许家印的合作伙伴，曾经向许家印战略投资了50亿。
他给许家印送过一幅墨宝，藏头的八个大字亮瞎了众人眼球：
“许家印卓越且伟大”。
企业家之间普通的商业互吹大家都好理解，但做到王文银这个份上的实属罕见，很难想象，究竟是什么样的魔力让一位颇有名望的企业家要做到这种程度。
别说王文银这样的富豪了，即便许家印与一方大员会面，恒大的内部报纸上的用词也极其模式化。
二
作为改革开放后狂飙的代表性行业，房地产一直处于权力金钱的漩涡中心。
在漩涡中心成为焦点的恒大，显然是有几把刷子的。
在恒大20周年庆典中，许家印对高周转高杠杆商业模式的成功进行了追忆：
“我们开发的第一个楼盘是金碧花园，我们没有钱买地，是从银行贷款500万付了土地定金。首期我们没有钱开工建设，是靠施工企业带资达到了预售条件。我们为了公司的起步发展，以每平方米2800元的亏本价开盘，开盘当天两个小时抢购一空，实现销售额8000多万元，获得了公司起步发展非常宝贵的第一桶金。”
高杠杆本身并不稀奇，中国内地头部房企的突飞猛进之功，十之八九来源于此。
作为一种商业选择，高杠杆的模式一旦遭遇资金链断裂，就十分容易产生现金流的风险。
事实上，靠高杠杆模式起家的许家印就曾经遭受过它的反噬。
2008年，恰逢世界金融危机之际，向来把高周转借债奉为增长法则的恒大遇到了麻烦。那一年，恒大第一次IPO失败，资金链断裂。
在随后的三个月，许家印几乎天天在香港找钱，差不多可以说在那里上班了，陪同香港四大家族之一的郑裕彤父子打牌，在香港那段时间，许家印瘦了四五斤。
后来，郑裕彤通过旗下的周大福向恒大注资1.5亿美元；德意志银行等六家机构投资3.56亿美元，恒大起死回生。
按理说，许家印的恒大是吃过亏的，但许家之后不仅没有收敛，反而在重生后把摊子越铺越大，后期的一系列行为大胆到令人匪夷所思的程度：
首先，发行美元高息债券，然后用自己的海外美元资产购买，自己挣自己公司的钱。而且因为是外债，最优先被偿还。
第二，许家印个人持股占恒大7成左右，于是他选择公司所有利润都拿来分红，也就是分给自己。恒大2009年11月上市以来，除了2021年爆雷后没有现金分红，其余年度均有现金分红，累计现金分红11次，从恒大分走了大概500亿元。
第三，造车，响应国家新能源汽车战略。许家印给出 “买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好” 15字箴言，恒大在全球范围内购买了新能源产业链上一系列的资产，仅2018-2020年三年时间就砸了474亿元。如此一来，大量资金就能以投资和贸易的方式转到“自己人”控制的海外公司下面。
第四，商票和恒大财富。上面的几个办法基本上把可用的现金压榨的差不多了，流动性就靠商票开白条和恒大财富挖坑吸金来补。恒大还有很多三四线城市的垃圾地产。最后就算被清算，也可以拿这些垃圾地产来抵债。
如此一系列的骚操作，恐怕是无法用赌性和胆量来解释的。
与许多赫赫有名的国内企业家不同，许家印曾经两度登上天安门城楼，分别是于2019年10月以及2021年7月。
而2021年，恒大就已经开始陷入商票逾期、债务违约的泥潭。
2021年6月初，恒大在河南许昌的悦龙台项目停工，发生民工讨薪事件，合作方表示恒大欠款2000多万元。6月24日，恒大因贷款纠纷被营口沿海银行起诉。6月29日，恒大长期合作伙伴三棵树涂料公司发布公告催款，披露恒大对其逾期票据高达5137万元。
但是，当时的这些“小插曲”，丝毫没有影响许家印荣登各大报纸版面头条。
2015年5月7日，国际评级机构标普把恒大的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+“。结果，国内三大评级机构，中诚信国际、大公国际、联合评级发布恒大地产信用评级报告全都给予了恒大最高信用等级AAA，评级展望为稳定。
要知道，AAA评级是由评信机构对债务人的偿债能力及其所发行债券作出的最高登记评定，表示债务人具有非常强的还本付息能力，购买这类公司所发行的债券几乎没有风险。
按照以往的情况，通常只有央企巨头才能拿到这样的评级，就连人民日报当时也在报道中惊叹其为“国内首家”。
有些事不上称没四两重，上称了一千斤也打不住。
许家印今日的烂摊子，显然不能只归咎于其个人。
三
同样曾经在中国地产界叱咤风云，但如今却在彼岸的王石，却是另一种画风。
继许家印及其二儿子于中秋前夜被强制监管，瑟瑟不知该如何度过这个秋天之际，昔日曾被称为“地产教父”的王石，也悄然登上了日媒的头条新闻。
不久前，多家日本媒体报道，今年已经72岁的王石带着42岁的妻子田朴珺移居日本的消息。
俩人还曾经在今年4月上旬，以私人的名义在东京港区六本木酒店举办了一场“中日企业家交流盛宴”。
会场上不乏日本政商界名流的身影，据悉在日华人仅参加费便高达770万日元（约合人民币37万元）一人。
按照日媒的说法，这场聚会略微带有“乔迁宴”的意味，重点在于让王石夫妇搭建在日本的人脉网络，为以后长期定居日本做准备。
不管实情如何，都不妨碍在浪潮退去后，人们对王石的感慨。
过去若干年，如果有谁提国内“第一房企”，很多人下意识反应是恒大，但最早得到这一称誉的，其实是万科。
可回看万科一路的发展历程，拿到这样的成绩实属不易。
1984年，33岁的王石创立万科，最早靠的是进出口贸易；1988年，他带领着万科进军房地产行业，成为国内最早从事房地产行业的企业之一，先机占尽。
但没人能想到，当时的王石偏偏给自己和万科制定了一条，哪怕在今天看起来都十分不可思议的原则，即王石在自传中写到的“万科不行贿”。
正因如此，坊间也有着流传，早年的万科在进军某一城市的时候，几乎没机会拿到市中心的优质地段，反而只能以高价在偏远郊区买下些“边角料”搞开发。
时常被外界调侃为“城乡结合部开发商”。
都说地段足以决定一家房企的生死，而在当时的那种形势下，王石唯有通过对楼盘物业服务、社区建设、商业导入到住宅领域等TOD运作模式，在90年代初看起来仍是十分新颖的房企产品进行打磨，以弱制强带领万科走在行业前面。
1998年，“年仅10岁”的万科摇身变成中国上市公司中最大的房地产公司。
但王石的惊人之举远不止于此。
紧接着的1999年，王石辞去万科总经理的职务，只保留董事长一职，他坚持要给亲手创办的万科集团建立起一套完整的现代企业制度。
王石在后来的一次采访中解释道：
“现代企业制度是西方文明的产物，中国企业建立现代企业制度有两种方法。一种是拿来主义结合中国的传统文化，这是现代主流的做法。我的思路是，既然现代企业制度是西方文明的产物，万科就拿来用，是完全照搬，而不是搞结合。”
所以，在大多数当代中国企业的管理中，所设置的制度基本对下不对上，对人不对事，高层的权力超越制度的时候往往居多；
万科却是罕见的做到了制度高于人，而且是由王石自己开始。
这一点，早在88年万科进行首次股份制改革中就已窥见端倪。当年王石主动放弃了作为企业创始人应得的大约10%的个人股份，仅以职业经理人的身份继续管理万科。
一个完全从国内土壤中孕育成长起来的私人企业，可以在起步初期就做到经营权和管理权彻底分离的，实在是凤毛麟角。
万科的职业经理人文化自此开始生根发芽。
图源：凤凰网
至于为什么放弃个人股份？王石给出了三点理由：
1.讨厌暴发户的形象；2.家族没有掌管财富的DNA；3.“不患寡而患不均”是中国社会根深蒂固的传统，不想让自己处于一个不利的位置。
《中国企业家》杂志主笔黄秋丽，曾这么形容过王石的处事为人——他对东方式权威充满警惕。
“东方式权威是中国传统文化的特产，组织对权威人物的依赖很大，一旦没有了权威人物就会江河日下。中国历史上这样的故事屡屡上演。为了避免自己成为这样的权威，王石用权威的方式终结了这种可能：他还不到50岁就早早交出了万科的管理权，选择相信自己建立的制度和培养的团队。“
王石给万科定下的另一条“律条”，同样很出名：超过25%的利润不做。但房地产业当年流行的却是：低于40%的利润不做。
不过，只赚25%利润的生意，并没有妨碍万科“占领”头部房企的席位。据2008年有第三方机构对房企销售额进行系统统计以来，截至2022年的近15年里，万科有8年位居销售榜第一，且从未跌出前三的位置。
8月30日，万科公布2023年中报，上半年万科实现营业收入2008.9亿元，权益净利润98.7亿元，有息负债占比不断下降，短债占比14.2%降至历史低位；经营性净现金流连续14年为正。
四
很显然，在地产界许家印和王石可谓是两种风格截然不同的代表。
两人无论在企业管理、行事作风和人生境遇都可谓截然不同。传说，这两个人物曾经有过一次短暂的交集。
2008年，恒大第一次IPO失败的时候，据说许家印曾登门向万科求助，而王石并没有借钱给许家印。
草蛇灰线，伏脉千里。
如今看来，王石当时的选择，或许成为今日两人境遇的注脚：
一个曾经在深圳湾坐拥上千人的歌舞团，总是为万人所簇拥，享受权力的滋养却不得善终；一个坚决远离曾经一手打下的基业，退休养老，把注意力从事业回归到个人，移居东京湾。
2017年，功成身退的王石辞去万科董事长职位，往后每年从万科领约1000万的退休金；也是在同一年，恒大凭借全年销售金额3731亿元力压万科，自此成为无人能掠其锋芒的中国地产一哥，许家印也以2900亿元的身家成为中国首富。
那时，“皮带哥”许家印十分高兴，在业绩会上大声宣布，接下来恒大的首要任务是继续扩大规模、往前冲加杠杆；
而另一头，万科的接班人郁亮，则步步谨慎地把“以现金流为基础”的经营理念，确认为万科最高的战略方针之一，至今未改。
曾几何时，地产圈流传着一个“万科魔咒”——谁扬言或誓要超过万科，谁就会万劫不复，轻则倒退原点，重则灰飞烟灭。
当时的许家印自然也是不相信的，但并不妨碍这颗子弹，在时隔多年后正中眉心。
